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2015/06/02
郝繼霖,香港人,年近花甲,在和記黃埔、太古地產等知名開發(fā)商工作數十年,是華人商業(yè)地產界公認的教父級人物。1997年起派駐內地開始做內地的商業(yè)地產開發(fā),往返內地與香港,深諳國際和內地商業(yè)地產開發(fā)及招商環(huán)境、人群需求。在擔任廣州太古匯操盤者期間,他拍板將大面積鋪位租給了當時還籍籍無名的方所書店,后者成為如今內地赤手可熱的現代書店經營典范。郝繼霖的商業(yè)地產從業(yè)經驗如同一本商業(yè)地產界百科全書,排兵布陣,信手拈來。
以下是郝繼霖演講實錄:
我在 1987 年回到國內開始做商業(yè),有值得驕傲的案例,像太古匯,在廣州大家引以為榮,大家為它驕傲,也有不是很成功的案例。首先我會提到幾件事情,商業(yè)地產開發(fā)的重要因素,一些經營的方式。第二商業(yè)地產除了開發(fā)還有經營,我講講經營的理念。
1、選址
我覺得有幾個考慮的點,在重要的開發(fā)里。選址是重要的,然后是設計,從選址之后開始做一個設計,設計對我來說是非常重要的,我常說一個mall是否成功,不一定開業(yè)的時候看到,開業(yè)的時候成功也不一定代表它成功,我常說一件事情,有沒有基本錯誤,如果沒有基本錯誤,外在的環(huán)境可以不是很配合,但是總有一天可以翻身?;惧e誤很難去改了,你不要忘記都是水泥,都是鋼筋做出來的東西,不是不可以改,付出的代價會很大,也沒有辦法的。
我有一個分享,30年前的太古城,20年前的太古廣場,10年前的又一城,兩三年前的太古匯,這都是太古的一個系列,你會覺得它不斷地在進步,但是不能把太古城改為太古匯,這是一個結構,所以這個是很難的。最后當然還要考慮到投資成本,商場的定位非常重要,你怎么設計跟定位有關系,你找哪些顧問跟你的定位有關系,投資成本跟你的定位也有關系。
我在三年前講的時候,是很少人做商場的,現在所有發(fā)展商都講商場了,所以我越來越受歡迎了。因為每個人都在發(fā)展商場,但是發(fā)覺商場是很難抓得對的地方,這個尺度是考慮到重要的因素??赡苡腥寺犖抑v我,選址很重要,這塊地是怎樣的,這個地跟周邊的環(huán)境有什么關系。
香港的太古廣場不是直接在地鐵上蓋的,很多人認為地鐵上蓋是一個很重要的原因,這個是的,但是當時太古做定位的時候,想把太古廣場成為全香港最高級的商場,沒有辦法在中心區(qū),中心區(qū)不是不好,但是晚上就有很多人走,禮拜六和禮拜天又沒有人。所以就選到金鐘,對面是金鐘地鐵站,上面就已經有一些發(fā)展了,什么同一中心啊,感覺不是很好。所以寧愿選金鐘的對面,用很好的連接把這個站里的人帶到這個商場,如果有機會,你們去看看有一個地方叫金鐘廊,現在做得不錯。
商業(yè)跟人走路的速度很有關系,走得越快就越不會買東西,所以要調節(jié)人走步的速度。金鐘廊是很快的,從中環(huán)那邊過來,坐地鐵,地鐵站很重要,大家地鐵站帶給人流的步伐是快步伐,我們需要的是慢下來的步伐。所以就選擇了金鐘站的對面,好像在地鐵上海會更好一些,人更多,但是對于商業(yè)來說,人多固然重要,但是人走路的速度更加重要。經過這個橋到了太古廣場,你一到達,就調整了你的速度,所以選址很重要,跟周圍的環(huán)境很重要。
我來廣州的時候要選擇一塊地,大家都知道天河路,我講這些話是沒有意思講哪個商場好,哪個商場不好,只不過那個時候到天河路發(fā)覺有天河城,有正佳廣場,很多人告訴我要在天河路的南面蓋一個商場,我說錯了,我要在天河路的北面,我不能離開天河路,已經是一個商業(yè)形成的地區(qū)。但是我寧愿挑選天河路的北面,因為我想跟它們有分別,我要在對面挑一塊地,就算是在對面的街頭、街尾和街中間都是不一樣的。
你要明白,你要把自己的定位和環(huán)境放在一起,這是很重要的。如果是有得選,你要知道自己在做什么。大概是在2000年第一次因為工作來廣州,我挑了這塊地,我一定要跟它們有分別,因為我想做一個商場是超前10年的商場,所以我寧愿做在對面,對面只有你一個是無所謂的,如果做得好還是可以的。
地塊面積的大小跟你做綜合體有關系,不夠大的地塊做不了大的綜合體,但也不一定每次都要做大地塊?,F在的地塊越來越大,所以越來越難做,有人覺得商場做得越大越好,這次在北京看到一個很大的商場,40萬平米,做得很不錯,但是你讓里面走很難走,永遠都走不完,但是做得很成功。
對于我來說,我的能力有限,一個商業(yè)的組合大概15萬平方米左右,其實我要的不是面積,要的是店鋪的數目,大概有300個店鋪,我就覺得這個商場容易吸引人,地塊的形狀,現在都知道了,做商業(yè)你希望你的地塊是怎樣的,方正,這是很土的,一說要做方正,都想著做東南西北門,很多人喜歡這樣做。但是你們想象一下,一個正方形的東西,怎么劃這個流線,如果是做成東南西北門,形成一個圈,你會發(fā)現很多深的大的店鋪,所有深的店鋪租金是很低的,我以前估價的時候,最好的店鋪是1:3,門面是1,深度是3,最后這1/3是倉庫,前面的2/3是你做生意的地方,這個比例1:3是最好的。
我們估價也是分三塊,第一部分是多少錢,第二是它的一半,最后的就不值錢。越深的店鋪拿的租金越少,所以我比較喜歡是長方形的,你會看到一些圖,有人問我,世界上最喜歡的商場是哪里,作為中國香港人,我就非常喜歡,我認為到現在為止最好的商場是又一城,九龍?zhí)恋挠忠怀?,很可惜太古把它賣掉了,你會發(fā)覺它是一個很好的長方形的布局,其實不是的,只是把它做成長方形而已,所以長方形對我們來說,只有一條主走廊了。這個主走廊怎么擺,有很多細節(jié)的,你們要抄什么東西,要了解。
2、設計:多逛商場,不是靠坐在家想出來的
設計有很多講究,第一,對于我來說,對于商業(yè)來說,我用了另外一個詞,交通。交通是對外的交通,也是內部的交通,對外的交通就是人家是否能來到,是否方便,這個跟道路有問題,跟到達有問題,跟停車庫有認識。
就好象深圳市是全中國擁有汽車數量第二高的城市,我不建議地鐵,反而要有足夠的停車庫,我跟自己挑戰(zhàn),做了4000位的停車庫,這個不難做。最難的是,一個女士很開心買了很多東西,回去找她的車找不到的時候,這是最痛苦的,最困難的是在中國做設計,還要考慮到人防,現在怎么人防都沒有用的,但是還是蓋人防,停車庫又看不穿,4000個停車位的停車庫,要找到自己的車,我現在還在研究。
交通很重要,路怎么進來。有很多人認為,一個商場有不同的設計師,4000的車位,應該有多少個進口,多少個出口,對于購買東西來說,我不想每一次開車都要重新想從哪一個出口出去。在這之間有做規(guī)劃的人,有做設計的人,大部分做設計的人自己不購物的,自己困在自己的房間里畫圖。所有的東西要從購物者的心態(tài)去看,我們的領導說過,以人為本,不是以你自己為本,是要以購物的人為本等等。
購物的環(huán)境,有人讓我用幾個詞形容太古匯,我覺得有幾個詞,第一個詞是有空間,你知道有很多中空,有很多大堂,我覺得可以再進步的。如果你們有機會去到太古匯的寫字樓,我覺得高了一點,但是大部分的寫字樓的大堂都是越高越宏偉,但是失去了你自己存在的價值,我們人多微小啊,能夠找到自己是不得了的事情。如果我再做寫字樓,我不想只有空,只有大,我希望有層次。
第二個詞是軟跟暖,太古匯給大家的感覺,希望你們下次再去的時候感受一下,很多東西給你柔軟的感覺,這個是一個定位,跟那個時代,我下一個作品一定不會抄太古匯的,大家要理解成功是有很多因素的。再就是軟,給你很軟的感覺。另外就是暖,你進去之后不會覺得冷,有很多方法可以做到這個事情。
第三個很重要的詞就是光,跟光,第一個光是天然光,第二個光是人照光,這兩個怎么結合。還記得電梯底下的燈光嗎,我有時候做夢都見到這個燈光。所以自然光很重要,太古匯成功的點就是那個時候還可以做這樣的天窗,有時候我也要發(fā)表一些我們的痛苦,現在已經很難再做太古匯了,因為每個消防都在改,很麻煩。某個程度來說太古匯已經成為一個歷史,現在要重新再做這樣的,消防局一定不批,越來越嚴,只要發(fā)生一次火災,就更加嚴了。
光,天然光、人照光,這6個字就可以很籠統(tǒng)地描述太古匯的特點。為什么人要有一個到達感,你去過太古廣場,無論從隧道過去,或者是從橋過去,特別是從隧道過去,一出來,中間不是有一個中庭,你到了那里,突然有一個感覺我到了,剛才說過,我的步伐可以改了,速度可以改,這個到達感很重要,空間層次、視野很重要。
什么叫好的交通,其實是要創(chuàng)造更多的地面層。為什么我說又一城是非常成功的,又一城是7層的商業(yè),若是普通人來做,7層的商業(yè),下面是化妝品,女士用品,到三四樓就沒有什么人了,賣家具,六七樓是餐飲,八樓一定是卡拉OK,這是一個原則,因為越上去的人越少。為什么我說又一城很成功,因為7層樓里也5層都是有人可以直接進去的,是蓋在一個斜坡上,大部分都在斜坡上,太古廣場和又一城都在斜坡上,因為在斜坡里可以創(chuàng)造不同的入口。
大家都去又一城看看,去到又一城可以發(fā)現7層樓5層都有進口,地鐵、火車南下,火車北上,馬路,學校的那條馬路,所以到5層高的時候還是有人可以進的,就形成了每一層的主通道的價值是一樣的,然后6樓開始差一點,7樓跌得比較厲害。
這個告訴我們,人基本上是上兩層到三層的,并且越上去租金越低。所以創(chuàng)造地面層是很重要的,太古匯是一個平地,所以我不能不把它跟地鐵連接,在連接里要做負二層,因為我不想做三樓,所以我把它推到下面去,地鐵進來的時候人可以有一個選擇,直走或者是向上,然后就到了一樓的路面。三樓就可以做餐飲了,把人帶到三樓去,你從三樓再回到商場,還是做這個事情,無論在哪里做商城,你能不能創(chuàng)造更多的地面層。
3、視野:有水到則有水稻
視野也是另外一句話,中國是一個農業(yè)社會,有水到就有水稻,第一個是到達的到,第二個是道理的道,沒有水到的地方,道理很難講,你可以有一塊很好的、很肥沃的田,你有很好的種子,有很好的天氣,但是中國人最厲害的就是灌溉系統(tǒng),這個灌溉系統(tǒng)才是最要命的,為什么在云南都可以做梯田呢,山坡上還是可以種東西的,是因為我們有很好的灌溉系統(tǒng),所有的這些東西都是為著人可以到達商店。
有兩件事要注意的,就是見不到的店鋪人是不會走過去的。太古廣場是在一九九幾年建立起來的,那個時候還沒有這么講究,對于商場的感覺沒有這么重,所以太古廣場跟又一城有一個很大的分別,你們下午去的時候留意一下,太古廣場的柱子還在走道外面,到了又一城,這個柱子就不見了,為什么要做這個事情,是創(chuàng)造視野,不要讓擋住。
有一段時間,非常流行觀光電梯,都擺在中庭。很多人不明白為什么要玻璃化,就是要有視野,就是要給人看到后面還有店鋪,所以做每件事情不是為了設計師發(fā)表他的靈感而做的,其中有一個道理在的,就是視野。你站在一個角度可以把所有的店鋪看透了,就吸引你可以走過去所以視野是很重要的,燈光。在設計里還要看看客戶是否方便,客戶就是租客,來貨是否方便,進貨是否方便,停車、管理和維修,這樣一步一步來走。
4、投資回報:提高餐飲比例是個巨大的挑戰(zhàn)
投資成本,當然是長遠收租和短期利益的問題,大家都了解,如果是做一個商場,你賣了第一個鋪,不會把所有的鋪賣掉,因為你控制不了你的租戶,所以基本的點是很容易的。當然在整個過程,大部位、小部位都需要很大的平衡。
我講這個完全是學術性的討論,我覺得深圳的萬象城真的做得不錯,有一些點是有很多大的店鋪,有很多很深的店鋪,就使得以后的增值受到了一些限制,所以要怎么去平衡。另外在店鋪上,很多人說因為現在經濟不好,現在把這個商鋪的比例有所改變,把飲食方面方面的店鋪比例提高,我聽說有的商城達到40%,這個是很大的挑戰(zhàn)。
大家都很喜歡上海的新天地,覺得它非常成功,它的成功不是業(yè)主成功,是租客成功,租客賺了錢業(yè)主沒有賺錢,因為付的租金不多,飲食的店鋪付給你的租金是有限的,新天地剛剛開出來的時候都是做飲食,所以現在蓋商場,再蓋商場,希望把人流可以引到那里去,做飲食的收入是有限的,怎么去平衡,這是大家都要面對的問題。這幾年的經濟不是這么好,你發(fā)現越來越多的商場增加更多的飲食店鋪,這是對的,但是你的回報和收益也需要考慮。
我一會兒有一些實際的東西可以講講,人、車、貨物、維修的方便性,這個維修的方便性很少有人留意,現在很喜歡用這個KPI,在物管的時候要成立很多的KPI,我留意過的,我太太也是做商場的。有一次很無聊,去到一個商場,看看這個扶手梯壞了,剛剛壞,看看什么時候有人來,什么時候可以弄好。這個很厲害的,一停了,不到30秒就有人到了,過了兩分鐘,有技術人員到了,來的人把它先封掉,等到技術人員過來20分鐘就弄好了,很好,達到了KPI的水平了。
但是你是否知道在這里有很多的東西需要注意,特別是商場越來越大的時候,舉一個例子,有一個小孩子吃了冰淇淋,弄到地上了,就通知物管的人員進行清潔,這個商城大概40平米大,所有的東西都放在負四層,你怎么讓他在1分半鐘可以把它清理掉,所以維修的方便性等等都要放在里面。所以做商業(yè)要考慮的事情很多,要很詳細。
要有一個專業(yè)顧問的團隊來幫你,這是沒有辦法的,作為一個投資者,你要領會我們需要有很多人來合作,才可以做得到一件事情,到現在為止,我覺得在建筑設計上,問題還不是這么大,最大的問題是機電部分,因為中國的大學,在這個過程里,學空調的就是空調的,學排水就是排水的,強電就是強電的,弱電就是弱電的,消防就是消防的,是獨立的,而不是成為一個團隊,所以每個都是自己畫自己的。我曾經在上海見過一個大廈,明明是這個高度,突然間掉下來了,因為每個人都是畫上自己的東西,都不管別人的。
現在最缺乏的,最缺乏的是綜合性的,把它的風、火、水、電都可以合起來,這才是很有效率的。這一點是最難的。就建筑師而言,建筑師應該有自己的想法,但是作為發(fā)展商,永遠記住,你是業(yè)主,你要知道自己要的是什么,他是你的手,他幫你把腦袋里想的東西畫出來,不要讓他畫出他所想的東西,是要他畫出你所要的東西,這個大家明白嗎。
一個商場蓋出來不好,不要怪建筑師,要怪你自己,你有給一個好的建議,你想要什么。有人去過商業(yè)商城的的展示廳,有沒有人去過,不多吧。如果有機會,你們也要去,這么多人同時去的話就很麻煩的,大家分時間去吧,不是因為什么。我找到一個香港很有名的室內設計師幫我做這個展示廳,我們三個人,一個是我,一個是我的藝術顧問又一山人,一個是他,其實我認識又一山人比較久,我從來不認為這個室內設計師,非常有才華。
有一天我約他在太古廣場喝咖啡,我們開始講這個事情。我講我想要做什么,我想這個商場會怎么樣,我想這個發(fā)展怎么樣,我想在這個展示廳要什么東西,大概講完之后,45分鐘之后,他放下咖啡,他說郝先生,我一定接這個項目,錢再說吧,我一定接這個項目。
我說為什么,我們大家不是很熟。他跟我說一句話,他是出名在做樣板房,現在很多大地產商,特別是豪宅都找他做樣板房,他說我已經很久沒有人跟我說話的時候,知道自己要什么,大部分香港賣樓的,無論是什么人,有很多女的是做making的話,他們來找他過來做這個展示廳,問他們做什么,他們說不知道,你做出來給我看,做出來之后要改,不行再改,告訴你改什么錯什么,再讓另外一個人說,要什么不知道,再回去改。我好像夸張了一點,但是很多時候我們跟建筑師講話的時候,我們沒有知道自己要什么,隨便畫吧,空地一塊,隨你發(fā)展,畫最好的給我,什么叫做最好的給你,是他的最好還是你的最好。
5、四個創(chuàng)造:不同、需求、價值、品牌
做商業(yè),我要講的大題目,四個創(chuàng)造,創(chuàng)造不同,創(chuàng)造需求,創(chuàng)造價值,創(chuàng)造品牌。現在的設計已經到了一個地步了,因為商場實在太多,我講實話,規(guī)劃局都有問題,因為他們覺得每個地方應該有一些商業(yè),每個地方應該有一個商業(yè),所以到處都是綜合體,但是競爭是很大的,現在生存下去就不止是講設計,要講不同的設計,有沒有什么不同,這個你們看不懂。
三四十年前的太古城,那個時候還沒有shopping,只是覺得需要滿足那個地區(qū)的人,后來因為有地鐵了,就把這個商場加建了一倍,以前是這里的一半。
起初蓋的時候,因為作為一個太古城,是14000個社區(qū),5萬的人口,其實支持不了一個10萬平米的商場。那時香港島的東面是很難去的,只有一條英皇道,從中環(huán)到北角要2個半小時,因為堵車,天天堵車,所以那個時候一定要有一個mall,其實當時是一個社區(qū)的商場,滿足大量的社區(qū)。
后來地鐵來了,太古城認為可以做大一點,因為我的范圍是從觀塘,從九龍過來人,從臺灣過來人,就可以擴大一倍了。因為這個緣故,這個商場是以住宅設計為中心的。
所以住宅為主體,商業(yè)是附屬的,那個時候沒有研究太大的人流。但是到了太古廣場,是1990年設計出來的,1992、1993年開出來的,開始好好考慮一個商場了,我常說這是一個彎的啞鈴,為什么要這樣呢?要創(chuàng)造一個到達感,人無論從地庫里進來還是從二樓進來有一個地方,到這里的時候就是彎的,為什么要彎?重要的是增加門面的面積,如果是一條直線就只有這么長,如果是做彎的就更加長了,所以是增加門面。
但是他們后來發(fā)覺有幾個問題,一個問題是店鋪還是太多了,那個時候有兩個百貨公司,一個叫西武,一個叫做萊卡佛,另外電影院也占了很大的地方,所以三個很大的位置就影響了以后租金的升值了,所以就看到它慢慢改了,本來把6個電影院改為現在只有3個電影院,只是一個必須,因為電影院不會給你很高的租金,但是沒有它又不行,所以就成為了一個必須了。
把一樓和二樓也改了,雖然創(chuàng)造了第二個,但是定位慢慢不一樣了,一條是做化妝品,把本來在百貨公司的化妝品都拿出來,我講這個是跟你們說,每個東西背后都有一個意思在里面,做商業(yè)好在不同的變?,F在太古廣場20多歲了,還是在變,三樓又做了一條走廊,這條走廊在前一段時間非常賺錢,就是一個專賣貴的物品,現在比較辛苦一點。以前就賣一塊表就是300多萬,一個月只要開一張單就可以繳租了,現在比較困難一點。但是無論如何都在改變,減少了一個百貨公司,然后讓C股升級。
所以做商業(yè)很好玩的,每三年每六年就可以變一下。你到又一層的時候,就有一個清晰的走廊了,并且這個走廊我剛才說過是沒有住的。以前太古的老板,我非常尊重的一個人,他去到那里跟我說,又一城最大的遺憾就是還有一根柱沒有看到,只看到一根柱子在這里,這個柱是在店鋪里的,你要付一點代價隨著結構把這個柱移到店鋪里,只要有人在走廊的時候,就可以看得清楚。這是一個很典型的長方形的地塊,很好用。
做這個也是為了增加門面,但是要把它做到一個地步,不是一個副走廊,給你的感覺,走到這里的時候,要繞過去,繞過來,所以這個中空的部分在這里出現了。若是中空斷在這里,所有人都會這樣走,要創(chuàng)造一切阻礙,讓他又感覺在這里走,但是不能完全封掉,人不喜歡沒有自由。我們做所有的設計,其實是心里的學問,不指是說商場的問題,是要懂心理,特別要懂女性的心理,現在也慢慢變了,歐洲現在變了,男士不再為女士買東西了,現在是女士為男士買東西,希望中國早日達到這個地步。
我講這個是很微妙的,這個中空在哪里,是到哪個點是很微妙的,換句話說,到這里的人自然會走這邊,但是不會說我沒有自由走到那里去。所以商業(yè)的流線就是有引導性的自由走動,這是今天新的發(fā)明。我也想他這樣走,但是他不這樣走也可以,他也覺得跟舒服,所以有很多人很容易問我有多遠有一個扶手梯,我常常問,有人說是40米、50米,對于我來說不是一個實際的距離去決定你怎么擺扶手梯,我在這里的時候,我來到這里是否看得到下一個扶手梯在哪里,我要有一個感覺,我走過去的時候,如果我不喜歡這些店鋪,我就走了,如果這一層的商店是我不喜歡的,我就可以下去了。
所以我要有一個自由,如果前面看不到扶手梯,我就不一定走過去。有多少人去過香港的時代廣場,你們都不去看,難怪香港這么窮,到每個商場去走一走。如果去過時代廣場,去過的人幫我一起想象。現在的地鐵銅鑼灣站要走很遠很遠,然后上了扶手梯,上去扶手梯之后,見了中庭,怎么再上去,是不是一直要走,再往前走,這里又有扶手梯上去。
時代廣場的頭年,所有人到這里來,上這個扶手梯,看看,看不到對面有扶手梯,那時候沒有中國飛的扶手梯,中間飛的扶手梯是6年之后架上去了,是兩個主通道的店鋪都死掉了,真的不是講笑話。然后發(fā)現原來來到這里的人,看到其實不是沒有扶手梯,只不過這個扶手梯是在那個門的后面,根本看不到。
所以我站在這里的時候,我覺得很危險,前面沒有怎么辦。這個地方很多人,但是沒有人敢走出去,是因為我看不到有扶手梯,所以后來又加了一個飛上去的扶手梯,其實大家都不喜歡飛上去的扶手梯,但是你心里會有一個感覺,我走過去,若是不喜歡,我還可以走,你明白這個心理嗎。
有機會你們跟我去逛商場,就沒有時間買東西的,你就會分析它為什么這樣做,為什么那樣做,不要只知其然而不知其所以然,你們以后看商場,為什么在這里,為什么在那里。扶手梯最要緊的是我畫的時候,我要想象,所以做設計的人,到我們這個地步需要的是大家有三維的思維。
看看太古每一帶都有一點不同的東西,這是太古匯了,也有東南西北門,但是主要來還是一條主干道,有一個環(huán)形的,這是最簡單的。人流的不同,剛剛所說的,又一城是每一層都有不同的進出口,是在山坡上建,所以創(chuàng)造了不同的人口,每一層都有人進來,我們叫做每一層都是地面層,所以創(chuàng)造地面層是很重要的。
創(chuàng)造的不同,定位不一樣??茨愎鞠胱鍪裁矗幸恍〇|西做成功了,就重復地去做。太古想做一個商業(yè)的引導者,覺得商業(yè)不是重復的,商業(yè)應該是進步的,所以每一個都不一樣,太古城是家庭的,所以在里面有真雪溜冰場,是因為以家庭為主體,有兒童樂園,但是太古廣場完全是高端白領的,所以沒有時間,沒有地方可以容許一些娛樂的活動,只有電影院,其他的都沒有。
又一城又不同了,是大學附近的,有很多年輕人,也是坐火車,年輕人那時候買不起樓,去沙田買樓,所以坐火車的這些人都是年輕的一輩,所以以年輕人為主。年輕人很奇怪,越年輕的人越在乎自己的皮膚,很多老人放棄了,我們這種就放棄了,所以全部都是護膚品,保養(yǎng)品,無論如何,都是在里面的。這里出了很多的化妝品,這個跟定位一樣,太古匯是白領聚集的區(qū)域,逛商場在內地還沒有成熟。
香港的商場自己會分類的,某一個商場覺得不是適合我的就不去的。所以香港太古廣場不需要800萬人口,只需要25萬人,每個禮拜去兩次,每次花3000元,就夠了。所以自然會分類,你很少見到很多小孩子在太古廣場,慢慢地商業(yè)又成熟了。大概是2012年,有人告訴我你做這么好是沒有用的,到處都是穿拖鞋的,最多就是用你的洗手間,吹你的空調。
我跟他們說一句話,我說我相信人會進步的,我做得好自然會穿得好進來?,F在你去太古匯,男生們要看最美的女人,都在太古匯。因為這個環(huán)境會給你帶來不同的境界。那個時候我們定了太古匯的定位,非常好。
所以為什么要做綜合體,為什么不想只做一個商場,是因為在綜合體里面能夠有很多的需求滿足一個商業(yè)最大的價值,人流基本上分四種人流,平常日的人流,周末的人流,早上的人流,晚上的人流,讓四種人流把這個商場統(tǒng)籌了。
舉例來說,若是你的商場只是周末人多,你的租金是多少,周末的錢是多少,2/3,若是晚上有人,你可能只給一半的租金,若是有不同的人流,為什么要寫字樓在商場附近,若是一個商業(yè),為什么太古城雖然有這么多人在其旁邊,還要蓋寫字樓呢,當然可能是規(guī)劃的要求,但是對于太古來說,更主要的是因為希望把一天的人流,其實又一城可以更成功的,又一城已經夠成功了,但是白天的人流不夠,大部分白天的人都是學生,學生的消費是否高,當然高啊,現在我的錢都是給我女兒用的。
但是怎么高都不是一個商業(yè)的應酬,因為香港跟這里不一樣,香港是中午應酬的,中午請吃飯,商業(yè)的來往是中午的,中午吃飯是好的,大家都是商業(yè),一個半小時吃完就走了,又不會喝酒。為什么我們要有寫字樓在商場旁邊,中午有很多的需求,所以就不一樣了。所以四種人流非常重要。