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2015/06/10
今日之中國商業(yè)地產,超過90%項目,不是瀕臨崩潰的邊緣苦苦掙扎,就是在通往失敗的荊棘之路上蹣跚而行。觸目驚心的實事告訴我們——旺?還是不旺?是關系著中國商業(yè)地產興衰成敗、生死存亡的核心命題。
商業(yè)地產的規(guī)律,盡管復雜,但商業(yè)與地產的結合,重點在于商業(yè),在于對商業(yè)規(guī)律的精到把握。每一個地產商,固然自身實力有大有小,項目經驗有豐富有欠缺,但只要肯鉆研,有從細節(jié)做起的決心,從零起點學習的毅力,從失敗中崛起的韌性,從困難中成長的智慧,那么奇跡就可能變成現實,一切就不再遙遠。
中國商業(yè)地產行業(yè)從不拒絕奇跡。位于廣東省佛山市西樵鎮(zhèn)的金典廣場就是一個很典型的例子,一個體量不大的三、四線城市商業(yè)項目,輻射區(qū)域和消費能力都很有限,然而它卻能在銷售型物業(yè)三年返租嚴峻的情形下,跳出了三年返租的惡性循環(huán),實現了高達96%的出租率和高達30%的租金回報率,人們也一直在問,是什么原因讓這樣一個項目,實現了銷售型物業(yè)三年返租和良性運營的兼而有之呢?
我想說的是,它的成功取決于良性的企業(yè)經營機制的構建。
商業(yè)地產是開發(fā)商、投資者、商戶、經營者等多種利益的結合體,每一個利益主體都要從自身的角度出發(fā),各司其職,各盡其能。
作為開發(fā)商,對項目負有直接的責任和義務,不能只想著自己多賺錢,將錢都放進自己的腰包,而應該本著負責任的態(tài)度處理好項目與各個主體的關系,以理智科學的態(tài)度對待項目的定位、規(guī)劃,為項目后期運營打下良好的基礎和付出基本的代價。這是對投資者、對商戶負責的具體表現,更是品牌建立的重要基礎。
作為開發(fā)商,對項目的物業(yè)管理、商業(yè)管理、業(yè)態(tài)管理等實施全面科學的管理,處理好團體收益與項目整體發(fā)展之間的關系,切不能急功近利、自私狹隘,如此等等。而這一目標的實現,首先在于機制,即建立起利益均衡的機制才能保證開發(fā)商、經營管理公司和經營管理團隊的廉潔、忠誠,并保持不斷向前的動力。
而要實現這樣的局面,則需要兩個方面的保證:
一是機制保證。制定合理科學的管理制度,包括業(yè)態(tài)管理制度、物業(yè)管理制度、營銷管理制度、客戶管理制度等,量化和細化工作每一個環(huán)節(jié)、每一個流程,讓管理工作中的標準化與人性化結合,做到有制度可依,有制度必依。
二是企業(yè)文化保證。文化是內化于心的理念、信仰、信念等的集合體。在企業(yè)文化的建設中,要注重弘揚正能量,讓職業(yè)操守內化于員工心中,讓每一個崗位都發(fā)揮其應有的職能與作用,并且在積極向上的氛圍中不斷追求進步,追求超越。
兼顧多元利益的議會制經營治理結構
在商業(yè)地產的運營過程中,各方利益的平衡始終是核心問題。相信很多企業(yè)也都遭遇過招商困境、商戶抗議、投資者糾紛、主力店撤出、三年返租到期之后的過渡等問題。這些問題無非是圍繞著各方的利益角逐問題。
事實上,如何兼顧多元利益,就在于構建一種類似于議會制的經營治理結構,這種治理結構既不是開發(fā)商一言堂似的獨裁專制,也不是無政府主義的小業(yè)主權力散漫,而是通過各種形式暢通各個利益主體的表達機制,并且提供平臺供各個利益主體進行角力,在經濟學上所謂的各種利益主體的博弈中,達成整體利益的最大化。假如管理結構是以開發(fā)商、大業(yè)主、二業(yè)主和經營管理團隊共同組成,這樣就構成了一個宛如歐美議會的商場管治結構,實現了各方利益的平衡和相互的妥協,從而保證了商場的良性發(fā)展。
如何玩好博弈這場GAME
博弈是指在一定的游戲規(guī)則約束下,基于直接相互作用的環(huán)境條件,各參與人依靠所掌握的信息,選擇各自策略(行動),以實現利益最大化和風險成本最小化的過程。簡單說就是人與人之間為了謀取利益而競爭。
為了描述策略相互作用的情況,一般需要知道四件事:
參與人:誰參與了博弈?
規(guī)則:誰在何時行動?他行動時知道什么?他能選擇什么樣的行動?
結果:對于參與人行動的每一個可能的集合,博弈的結果是什么?
贏利:參與人在每個可能結果上的偏好(即效用函數)是什么?
通俗地講,博弈就是指在游戲中的一種選擇策略的研究,博弈的英文為game,我們一般將它翻譯成“游戲”。而在西方,game的意義不同于漢語中的游戲。在英語中,game即是人們遵循一定規(guī)則的活動,進行活動的人的目的是讓自己“贏”。而自己在和對手競賽或游戲的時候怎樣使自己贏呢?這不但要考慮自己的策略,還要考慮其他人的選擇。生活中博弈的案例很多,只要有涉及人群的互動,就有博弈。
那么,在商業(yè)地產的經營過程中的利益博弈呢?是不是也正體現了利益、權力與責任的均衡和平等呢?
正是在利益表達渠道的暢通以及各自權重機制的有效保證下,商業(yè)項目方能夠實現各種利益綜合效果的最大化,達到1+1>2 的效果。然而如今的市場表現說明中國商業(yè)地產發(fā)展的不成熟。而這份不成熟,需要的正是企業(yè)運營力量為其注入成長的活力。
我們相信,隨著中國商業(yè)地產的發(fā)展不斷深化和企業(yè)運營機制的良性發(fā)展,商業(yè)地產將真正邁入運營時代,今天的經典會變成明天的常態(tài),而明天的常態(tài)會成為今天的經典。