
媒體中心
2015/06/17
導讀:
養(yǎng)老地產(chǎn)成了地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉型的香餑餑,熱潮下,外行看熱鬧,內行看門道。佳兆業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)市場空間、融資方式和經(jīng)營模式等方面的研究,堪稱“有門道”。
一、中國的房地產(chǎn)養(yǎng)老市場
1.從統(tǒng)計來看,國內外情形相仿,居家養(yǎng)老,社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老呈現(xiàn)90:7:3的比例關系,居家養(yǎng)老擁有最大的市場價值。
(1)居家養(yǎng)老
在普通住宅設計和建設時,就把老年人的需求考慮進去,即打造“通用住宅”。如果在開始就考慮這些需求,成本不會超過房屋造價的1%,日本在此方面經(jīng)驗豐富。
(2)社區(qū)養(yǎng)老
專門為老年人建設的社區(qū),通常設置大量的老年人健康、娛樂配套。這樣的社區(qū)是非常受歡迎的,老年人到這種社區(qū)有集體生活,可能有人照顧,也不感覺孤獨,該類項目國內如北京太陽城比較成功。
(3)機構養(yǎng)老
專門的養(yǎng)老院,有完善的醫(yī)療、護理設施,通常屬于政府的公益項目,為有特殊需要的老年人群設立。
2.“小市場,大供應”
7%的市場需求VS70%的市場供應,出現(xiàn)的錯位說明現(xiàn)存的房地產(chǎn)開發(fā)模式中并沒有針對老年人的需求專門為其開發(fā)出特定產(chǎn)品。
觀點:
1.根據(jù)經(jīng)驗,在郊區(qū)項目中約有8-10%的客戶是老年人,置業(yè)目的是養(yǎng)老,隨著中國的老齡化進一步加劇,這個比例在穩(wěn)步上升。
2.根據(jù)前一點,郊區(qū)大盤、區(qū)域項目如果做“純養(yǎng)老”會有很大的風險,但是如果提出“全齡化”的社區(qū)概念,在項目中設置10%左右的老年住宅產(chǎn)品,會是很大的機會點。
二、融資方式
從開發(fā)主體看,開發(fā)商、保險公司、政府是國內養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的三個主要力量。而國外養(yǎng)老地產(chǎn)投資商未來有可能會成為第四股力量。
三、產(chǎn)品設計
老年住宅的產(chǎn)品設計需從老年人的需求出發(fā),而根據(jù)老年人的身體和心理健康狀況可將其分成四個階段,不同的階段有不同的需求。
四、經(jīng)營模式
1.分類
由區(qū)位分類,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)可以分為度假養(yǎng)老、郊區(qū)養(yǎng)老、市區(qū)養(yǎng)老幾類。
(1)度假養(yǎng)老
國內人群:據(jù)全國老齡委的調查顯示,我國每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占到全國旅游總人數(shù)的20%以上,成為消除旅游淡季影響的主要力量之一。海南、廣西、云南氣侯比較好的地方,開發(fā)旅游地產(chǎn)時考慮老年產(chǎn)品是一個值得關注的方向。
國外人群:一些發(fā)達國家,如日本、瑞士養(yǎng)老成本非常高,勞動力缺乏,所以這些國家期望讓本國的老人在比較健康的階段到中國來養(yǎng)老,身體變差了之后再回國,所以,國外這部分人群也是我們未來開發(fā)養(yǎng)老項目時可能會利用到的客群。
(2)郊區(qū)養(yǎng)老
老年人群體的特征是身心自由,不需要考慮上下班,所以郊區(qū)樓盤對他來講是一樣的。于是郊區(qū)樓盤對于上班族這是低價值的,但對于老年人群,更好的環(huán)境更好的空氣,適合養(yǎng)老,所以遠郊地產(chǎn)反而在一定情況上是適合養(yǎng)老,土地的價值反而被釋放出來了。
(3)市區(qū)養(yǎng)老
未來城市市區(qū)內會有一部分社區(qū)向養(yǎng)老轉型,更多地注入老年服務。養(yǎng)老社區(qū)能夠在市區(qū)當然好,但是市區(qū)內資源非常有限,空間太小,成本過高,所以養(yǎng)老地產(chǎn)要想有一定的規(guī)模,還是要去走郊區(qū)化、遠郊化路線。
2.出售VS出租
養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)是采取銷售還是持有經(jīng)營的模式,其實通常是由開發(fā)土地屬性決定的。
3.盈利模式
國內的會員制盈利模式是在國外原有的模式基礎上進行了創(chuàng)新:
(1)原有模式
會員制盈利模式:以出租為主要經(jīng)營方式,收費水平要比福利型養(yǎng)老機構的收費水平高,具備自己的醫(yī)療服務人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金,每月交納少量的管理費。管理機構通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤,國外的專業(yè)管理機構一般將押金進行投資以謀取利潤,具有壽險公司的經(jīng)營性質。
(2)改進模式
中國式創(chuàng)新:根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費習慣和置業(yè)慣性,發(fā)展商對會員制模式采取了創(chuàng)新,增加了記名會員制盈利模式,在交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡,每月交納一定的管理費的基礎上,記名會員卡可以繼承和轉讓,根據(jù)實際經(jīng)營狀況,這種模式相對于非記名會員制度來講,更容易被中國市場接收。
4.國內養(yǎng)老地產(chǎn)其他的盈利模式
(1)逆抵押貸款購房
這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后,從開發(fā)商處購買一套老年公寓,然后與開發(fā)商簽定合同,每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費,直到老人去世,開發(fā)商返還剩余本金,住房歸開發(fā)商所有,這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴格的審核,一般規(guī)定老年人的年齡在55周歲以上。
(2)轉讓使用權模式
在項目存在不能進行產(chǎn)權分割銷售的實際條件下,堅持買賣不破租賃原則,采取轉讓固定年限使用權的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一,在固定年限內,使用權在使用權人死亡后,可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續(xù)使用,但應重新簽訂使用合同,所有權人也可以調整使用權人。
(3)分散租賃模式
即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式,租期一般比較分散,有長有短,且非一次性付清的經(jīng)營模式,在這種模式下,一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā),將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。