自從中央提出“大眾創(chuàng)業(yè) 萬(wàn)眾創(chuàng)新”的新政策后，全國(guó)不少地區(qū)出現(xiàn)了一股創(chuàng)業(yè)熱和創(chuàng)客潮，值得注意的是，當(dāng)中一些重資產(chǎn)行業(yè)比如房地產(chǎn)業(yè)也在轉(zhuǎn)型涉足這一領(lǐng)域，比如商業(yè)地產(chǎn)公司SOHO就通過(guò)3Q服務(wù)平臺(tái)為創(chuàng)業(yè)者提供共享辦公，一時(shí)間類似的共享辦公和共享服務(wù)平臺(tái)成為眾創(chuàng)領(lǐng)域的潮流。

業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)公司和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司是這一波眾創(chuàng)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)者，他們不僅可以提供辦公硬件設(shè)施，還可以通過(guò)空間支持換取股權(quán)孵化，但這個(gè)領(lǐng)域門檻較低，因此，擁有軟件硬件綜合實(shí)力的平臺(tái)化房企才可能成為被認(rèn)可的眾創(chuàng)服務(wù)商，也就是說(shuō)，創(chuàng)客們需要的不僅僅是一張辦公桌，后續(xù)配套的政策、融資、稅務(wù)支持將成為眾創(chuàng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)+眾創(chuàng)

房地產(chǎn)企業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型涉足眾創(chuàng)經(jīng)濟(jì)較為明顯。SOHO3Q是SOHO中國(guó)重要的共享辦公和眾創(chuàng)空間平臺(tái)。3Q運(yùn)用O2O模式，即線上Online、線下Offline 的雙向結(jié)合，和網(wǎng)上購(gòu)物類似，從選房、訂房、付款交易，每個(gè)環(huán)節(jié)都在網(wǎng)上進(jìn)行，為流動(dòng)人群提供O2O 模式的辦公場(chǎng)所。

在SOHO3Q，客戶可以只租一個(gè)星期或一個(gè)月，只租一張辦公桌或一間辦公室，可以隨時(shí)隨地用手機(jī)預(yù)約、付款，享用WIFI、復(fù)印打印、咖啡等服務(wù)。目前SOHO3Q有兩個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)，分別是北京的望京SOHO以及上海的復(fù)興SOHO。北京項(xiàng)目目前辦公桌價(jià)格為800 元/周，獨(dú)立辦公室為1040 元/周；上海項(xiàng)目?jī)r(jià)格分別為600/780元/周。

優(yōu)客工場(chǎng)則是地產(chǎn)明星毛大慶于2014年創(chuàng)辦的眾創(chuàng)服務(wù)企業(yè)。優(yōu)客工場(chǎng)的分租模式與3Q空間存在差別：一方面自身沒(méi)有辦公空間，空間來(lái)自于其他合作業(yè)主；一方面相對(duì)于咖啡、打印機(jī)等配套，優(yōu)客工場(chǎng)主要是提供財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法務(wù)和人力資源等相關(guān)服務(wù)；另一方面，其價(jià)格預(yù)計(jì)低于3Q空間，也不會(huì)像創(chuàng)新工場(chǎng)等孵化器那樣免收租金。

資料顯示，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)在北京CBD、海淀、亦莊、大興、房山等區(qū)域迅速布局，優(yōu)客工場(chǎng)位于北京陽(yáng)光100的旗艦店正在緊張籌備中。3個(gè)月內(nèi)在北京設(shè)立了13個(gè)共享辦公場(chǎng)地。此外，優(yōu)客工場(chǎng)與陽(yáng)光100置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)新的協(xié)議內(nèi)容，雙方將在陽(yáng)光100位于沈陽(yáng)、成都、長(zhǎng)沙、武漢等城市的項(xiàng)目中尋覓合作機(jī)會(huì)，進(jìn)行包括“優(yōu)客工場(chǎng)”運(yùn)營(yíng)在內(nèi)的多種模式合作。

與優(yōu)客工場(chǎng)相類似的輕資產(chǎn)平臺(tái)是3W咖啡。3W是由中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)企業(yè)家、創(chuàng)業(yè)家、投資人組成的人脈圈層，其業(yè)務(wù)包含天使投資、俱樂(lè)部、企業(yè)公關(guān)、會(huì)議組織和咖啡廳，3WCoffee是3W擁有的咖啡館經(jīng)營(yíng)實(shí)體。北京旗艦店位于中關(guān)村海淀圖書城南口籍海樓對(duì)面、深圳旗艦店位于南山科技園北區(qū)源興科技大廈東座。

今年5月7日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)來(lái)到中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街3W咖啡。他坐下來(lái)與年輕人邊喝咖啡邊聊創(chuàng)業(yè)。蜂擁圍攏過(guò)來(lái)的創(chuàng)業(yè)者爭(zhēng)搶著向總理介紹各自的項(xiàng)目。一時(shí)間，3W咖啡聲名鵲起，而這類所謂的輕松休閑化的“小清新”平臺(tái)也開始區(qū)別于傳統(tǒng)的創(chuàng)業(yè)園，受到不少微型創(chuàng)客的喜愛。

最后一類房地產(chǎn)+眾創(chuàng)的模式主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的園區(qū)孵化。張江高新區(qū)管委會(huì)2015年3月出臺(tái)了《關(guān)于開展張江國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)創(chuàng)業(yè)示范工程建設(shè)的實(shí)施意見（試行）》，明確2015 年至2017 年，將形成一批有效滿足大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)需求、具有較強(qiáng)專業(yè)化服務(wù)能力的眾創(chuàng)空間等新型創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)?；诖?，張江高科也啟動(dòng)了“895營(yíng)”創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。

華夏幸福于去年底公告擬設(shè)立子公司太庫(kù)科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)有限公司等孵化器經(jīng)營(yíng)管理公司。太庫(kù)科技與華夏幸福將在共建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式、孵化器運(yùn)營(yíng)、B2B 創(chuàng)新服務(wù)能力建設(shè)以及具體產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目落地等方面展開合作，確定2015 年內(nèi)的委托經(jīng)營(yíng)孵化器項(xiàng)目共計(jì)10個(gè)。

電子園區(qū)開發(fā)商深圳華強(qiáng)則在今年初設(shè)立深圳華強(qiáng)北國(guó)際創(chuàng)客中心有限公司，著力打造電子信息產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新平臺(tái)，成為電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的孵化器。目前華強(qiáng)北國(guó)際創(chuàng)客中心的組成板塊包括創(chuàng)客空間、路演中心、創(chuàng)業(yè)咖啡館、孵化器等。今年6月，深圳華強(qiáng)控股股東與騰訊簽訂有關(guān)創(chuàng)客的戰(zhàn)略合作協(xié)議，騰訊將為雙方合作推薦智能硬件創(chuàng)業(yè)者提供線上線下騰訊資源。

眾創(chuàng)服務(wù)商平臺(tái)化趨勢(shì)

除了成本之外，眾創(chuàng)空間的興起還有靈活性的原因。傳統(tǒng)企業(yè)對(duì)于辦公空間的需求一是相對(duì)面積較大，二是不同的功能區(qū)要有劃分，三是有一定的層級(jí)觀念，四是要有一定的物理分隔。

而成熟的企業(yè)對(duì)于集聚效應(yīng)的需求相對(duì)弱化，反而對(duì)于租金成本的承擔(dān)會(huì)有所考慮。雖然相同產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)可能同時(shí)入駐一個(gè)區(qū)域，但我們很少看到不同公司在同一個(gè)物理空間內(nèi)穿插辦公。而處于創(chuàng)業(yè)期的企業(yè)則完全不同。創(chuàng)業(yè)期的企業(yè)人員相對(duì)較少，辦公流程不固定，甚至生存時(shí)間也存在較大的不確定性。

不過(guò)，眾創(chuàng)空間進(jìn)入門檻低。發(fā)展眾創(chuàng)空間并不需要依靠重資產(chǎn)模式舉債大興土木，而是重在為創(chuàng)業(yè)者提供不斷優(yōu)化的服務(wù)，并逐漸形成穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。直白來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)商只需要用低折扣租下一層寫字樓，然后將整體的空間規(guī)劃拆分成獨(dú)立或開放的不同辦公單元，一家眾創(chuàng)空間就可以開張，并不具備很強(qiáng)的技術(shù)壁壘。雖然成為一家優(yōu)秀的眾創(chuàng)空間提供商并不容易，但進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的門檻很低。

中國(guó)整體上寫字樓供應(yīng)充足。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，預(yù)期2017 年，北京、上海甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓的存量規(guī)模將突破2000 萬(wàn)平，成都、廣州、深圳將突破1000萬(wàn)平。如此看，眾創(chuàng)服務(wù)商如果只是單純拼租金價(jià)格或者租地面積，并沒(méi)有真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力。業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)的眾創(chuàng)服務(wù)商，房地產(chǎn)企業(yè)如果想爭(zhēng)奪領(lǐng)先，必須將自己打造成一家綜合性眾創(chuàng)服務(wù)平臺(tái)，平臺(tái)化是未來(lái)的趨勢(shì)。

平臺(tái)服務(wù)商最關(guān)鍵的要素之一就是擁有強(qiáng)大的配套服務(wù)能力，比如租金管理、稅費(fèi)財(cái)務(wù)管理和融資服務(wù)。目前幫助創(chuàng)業(yè)企業(yè)完成融資接觸有兩種模式，第一種是傳統(tǒng)的孵化器模式，平臺(tái)本身就是投資人，它們以提供物理空間、人員招聘等后臺(tái)服務(wù)來(lái)?yè)Q取創(chuàng)業(yè)企業(yè)的股權(quán)。第二種模式是平臺(tái)本身不提供資金，但有能力吸引投資人來(lái)投資平臺(tái)中創(chuàng)業(yè)企業(yè)。

另外，創(chuàng)業(yè)企業(yè)選擇眾創(chuàng)空間，除了考慮成本因素外，更多的還是考慮眾創(chuàng)空間能夠?qū)ζ湮磥?lái)的發(fā)展起到的提升作用。美國(guó)的Wework 從來(lái)不認(rèn)為自己是房地產(chǎn)類公司，而把自己定義為一種社交媒體。創(chuàng)業(yè)圈之中的各方，如投資人、創(chuàng)業(yè)企業(yè)、消費(fèi)者、政策制定者等需要交流，而眾創(chuàng)空間則成為有形的社交載體。通過(guò)不斷地組織活動(dòng)，公司路演等，創(chuàng)業(yè)圈中各方的交易變得易于達(dá)成。

最后，互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用能力被看做是眾創(chuàng)服務(wù)商平臺(tái)化的最典型特征。當(dāng)平臺(tái)化發(fā)展到一定程度，互聯(lián)網(wǎng)將成為平臺(tái)服務(wù)能力最好的體現(xiàn)。當(dāng)一個(gè)平臺(tái)最終崛起，其完全有可能和當(dāng)?shù)刈钊菀兹〉玫胤秸С值奈锢砜臻g改造商達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議。換言之，其可以輕易成為眾創(chuàng)空間提供商的品牌提供者。

眾創(chuàng)空間的物業(yè)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)可以是分離的，而物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和平臺(tái)品牌甚至也可以是分離的。比如，國(guó)內(nèi)的SOHO 3Q目前更多地即在使用線上的資源整合，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)服務(wù)。

房企涉足眾創(chuàng)盈利關(guān)鍵：解決創(chuàng)業(yè)企業(yè)的“痛點(diǎn)”

眾創(chuàng)空間的前景雖然受到認(rèn)可，但其盈利模式仍是困擾業(yè)內(nèi)的“老大難”。

在北京、上海、深圳等一線城市，租金成本和運(yùn)營(yíng)成本高企，眾創(chuàng)空間要滿足創(chuàng)業(yè)者對(duì)低成本、便利化的需求實(shí)屬不易。同時(shí)高成本和高服務(wù)之間的落差，也在很大程度上致使眾創(chuàng)空間在現(xiàn)階段難以摸索出成熟的盈利模式，目前房企在眾創(chuàng)空間的業(yè)務(wù)也多止于摸索階段。

目前看來(lái)，包括萬(wàn)科云城、SOHO3Q等在內(nèi)的由開發(fā)商主導(dǎo)的眾創(chuàng)空間也多是以租金作為重要收益來(lái)源。華夏幸?；鶚I(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)70%的收入也來(lái)自于物業(yè)銷售，處于“以售養(yǎng)租”階段。但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，初創(chuàng)型企業(yè)在選址時(shí)更注重產(chǎn)業(yè)集聚和低廉租金，這對(duì)于追求租金溢價(jià)的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑也是一種悖論。

也就是說(shuō)，房企本身追逐租金高毛利的訴求和創(chuàng)業(yè)企業(yè)注重成本控制的想法是有沖突的。眾創(chuàng)空間實(shí)際上是為創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)平臺(tái)和服務(wù)內(nèi)容兩方面的服務(wù)，目前大多數(shù)的眾創(chuàng)空間實(shí)則仍停留在提供平臺(tái)的層面，租金收益是其主要的收益來(lái)源。從投資角度來(lái)看，這種重資產(chǎn)模式不是長(zhǎng)久之計(jì)。

目前部分企業(yè)也在探尋新的盈利模式。從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的億達(dá)中國(guó)在今年也將重點(diǎn)目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)了科技創(chuàng)新型公司，在繼續(xù)主推資源整合服務(wù)方式的同時(shí)，將免費(fèi)提供創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所。但億達(dá)中國(guó)將擁有這些公司一定比例的股權(quán)，一旦這些公司經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展，億達(dá)中國(guó)將從中獲益。不過(guò)，這種入股模式要求園區(qū)對(duì)創(chuàng)業(yè)公司的實(shí)力和前景具有十分客觀的考量，風(fēng)險(xiǎn)性較高。

事實(shí)上，地產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)“眾創(chuàng)空間”考驗(yàn)服務(wù)能力。實(shí)踐證明，租金減免、資金補(bǔ)助不足以長(zhǎng)期“黏住”創(chuàng)業(yè)者。走“專業(yè)化”路線，“吃透”一個(gè)或幾個(gè)領(lǐng)域，打通產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，扎扎實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品研發(fā)、市場(chǎng)推廣、金融服務(wù)等全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)供給，幫助入駐企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中找到明確的位置，才是真正解決在孵企業(yè)“創(chuàng)業(yè)痛點(diǎn)”的良方。

不少開發(fā)商在進(jìn)入眾創(chuàng)后頻頻拋出“務(wù)虛”的服務(wù)，諸如行業(yè)沙龍、名師輔導(dǎo)、創(chuàng)業(yè)大賽、領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)、知名投資人“背書”等，已不再像從前那樣有吸引力。相比之下，企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的資源合作與共享、創(chuàng)業(yè)企業(yè)融資壓力的切實(shí)緩解、政府各項(xiàng)扶持信息“最后一公里”的暢通送達(dá)，或許才是真正“務(wù)實(shí)”的創(chuàng)新之舉。