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2015/07/09
商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。平均下來(lái),全世界的房地產(chǎn)公司,只有2—3%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn),在中國(guó)的比例就更少,少于1%。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè),不是房地產(chǎn)行業(yè),也不是商業(yè)行業(yè),它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等,非常復(fù)雜。下面談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)的體會(huì)、心得。
1解決資金:尋求低成本的、能長(zhǎng)期使用的資金
在這個(gè)行業(yè)里,最需要的就是資金,而且是低成本的、能長(zhǎng)期使用的資金。解決不了長(zhǎng)期資金的問(wèn)題,商業(yè)地產(chǎn)是很難做的,即使能做,也走不遠(yuǎn)。所以最重要的,做商業(yè)地產(chǎn),首先要有資金實(shí)力,或者有長(zhǎng)期能使用的資金平臺(tái)。萬(wàn)達(dá)在這方面有最深刻的教訓(xùn)。我們?cè)?001年開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候,是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的慣性思維來(lái)思考問(wèn)題的。從銀行貸款,貸二年期,就來(lái)做購(gòu)物中心。2004年,遭遇宏觀調(diào)控,短融長(zhǎng)投的弊端就顯現(xiàn)出來(lái)了,尤其是國(guó)家把購(gòu)物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一,我們的資金鏈就變得緊張。幸虧我們的決策有前瞻性,在2004年1月開(kāi)了一個(gè)總裁辦公會(huì),決定除了已開(kāi)工的購(gòu)物中心,暫停其它購(gòu)物中心的建設(shè),集中精力尋找長(zhǎng)期資金管道,我們找到了一個(gè)戰(zhàn)略投資者,拿到幾十億元,解決了問(wèn)題。如果沒(méi)有預(yù)見(jiàn)性,等到銀行催債的時(shí)候再想辦法,那就可能出問(wèn)題了。所以我體會(huì),做商業(yè)地產(chǎn),解決資金而且是可長(zhǎng)期使用的低成本資金最重要。
2找到人才:自我培養(yǎng)
所有行業(yè)都注重人才,但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō),更需要人才,因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè)。大家不要以為,搞超市、搞百貨的人拿來(lái)就能用,搞百貨搞超市是零售思維,同單純的房地產(chǎn)思維一樣,都不行。做購(gòu)物中心,是先做商業(yè)規(guī)劃,然后找租戶,找到合適的主力店、次主力店租戶,再做商業(yè)物業(yè)管理。因此,單純做零售做百貨的人不一定就是商業(yè)地產(chǎn)的行家里手,單純做房地產(chǎn)的人也不一定是,這里需要復(fù)合型的知識(shí)?,F(xiàn)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)人才非常緊張。
我舉一個(gè)例子說(shuō)明人才的重要性。萬(wàn)達(dá)在上海的五角場(chǎng)做了一個(gè)三十幾萬(wàn)的購(gòu)物中心,計(jì)劃明年開(kāi)業(yè)。請(qǐng)了號(hào)稱世界第一的商業(yè)設(shè)計(jì)公司做設(shè)計(jì),這家公司有120多年專門做購(gòu)物中心規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn),全球做了幾百個(gè)購(gòu)物中心。開(kāi)始動(dòng)工后,一個(gè)偶然的機(jī)會(huì),我請(qǐng)美國(guó)的托伯曼公司的總裁幫忙看看項(xiàng)目,他們是專門做高端購(gòu)物中心的,他提出了一些修改意見(jiàn),讓我們有眼前一亮的感覺(jué)。可惜因?yàn)橐呀?jīng)施工了,基本的東西不能推翻,只能做些修改。修改之后,規(guī)劃和人流動(dòng)線比原來(lái)更加合理。我們計(jì)算了一下,僅一項(xiàng)設(shè)計(jì)上的修改,可以每年增加2000萬(wàn)的租金。這說(shuō)明懂行的人才對(duì)商業(yè)地產(chǎn)多么重要。所以做商業(yè)地產(chǎn),沒(méi)有這種既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)再懂一點(diǎn)金融投資的綜合型人才,是非常難的。正因?yàn)槿绱?,萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在幾乎變成了一個(gè)學(xué)校,一些人來(lái)萬(wàn)達(dá)做了一兩年,就有很多單位想挖他們跳槽。所以我們想,干脆自己建一個(gè)專門的培訓(xùn)學(xué)校,慢慢培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)人才。
3只租不售:血的教訓(xùn)
做商業(yè)地產(chǎn)要切記這一點(diǎn)。在這方面,萬(wàn)達(dá)有深刻的教訓(xùn)。我們現(xiàn)在有21個(gè)購(gòu)物中心,前10個(gè)購(gòu)物中心,有部分商鋪是銷售的,一共賣了9萬(wàn)多平方米。如果從單一銷售的角度來(lái)看,是很成功的,全國(guó)每平米均價(jià)3萬(wàn)多,賣了幾十億,但是這10個(gè)項(xiàng)目竣工后,雖然也進(jìn)行了招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]經(jīng)營(yíng),還是有5、6個(gè)出現(xiàn)了問(wèn)題。什么問(wèn)題呢?商鋪在銷售之后,再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合,有兩個(gè)方面保證不了,一是經(jīng)營(yíng)的整體性,二是經(jīng)營(yíng)的有效性。銷售商鋪的時(shí)候,因?yàn)槲覀冏隽耸吣攴康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售,合同寫(xiě)的很清楚,房子出售后,我們不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)上的責(zé)任。根據(jù)銷售合同,我們?cè)诜缮蠜](méi)有責(zé)任,但經(jīng)營(yíng)不好,業(yè)主商戶就要鬧事,我們?cè)诘懒x上的責(zé)任無(wú)法推脫。如果萬(wàn)達(dá)不是品牌企業(yè),不是一個(gè)把購(gòu)物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的企業(yè),只是打一槍換一個(gè)地方,那我們就不用對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。當(dāng)時(shí)有四五個(gè)業(yè)主起訴萬(wàn)達(dá)的案子,都以業(yè)主敗訴為終,因?yàn)楹贤s定很清楚。但是我們以購(gòu)物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展方向,作為品牌企業(yè),就一定要解決業(yè)主的問(wèn)題。去年和今年上半年,我們決定,賣出去的這10個(gè)項(xiàng)目,除了南京、青島等項(xiàng)目,因?yàn)榈乩砦恢锰貏e好,經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定之外,絕大部分出售商鋪全都拿回來(lái),保證業(yè)主若干年8%的回報(bào)率,個(gè)別地區(qū)9%。
所以商業(yè)地產(chǎn)即使有個(gè)別成功銷售之后仍然紅火經(jīng)營(yíng)的先例,我個(gè)人認(rèn)為那是個(gè)案,不能成為規(guī)律。萬(wàn)達(dá)在全國(guó)賣了10個(gè)項(xiàng)目的商鋪,超過(guò)一半以上都有問(wèn)題。2004年,我們做了一個(gè)決定,購(gòu)物中心只租不售,以租為主也不行,只能只租不售。凡是銷售購(gòu)物中心的,在全國(guó)失敗的例子比比皆是,我舉幾個(gè)。譬如東莞的一個(gè)大mall,銷售得好,價(jià)格高,但是現(xiàn)在剛剛開(kāi)業(yè),已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題,我可以斷定他們正在走我們以前走過(guò)的路。我們觀察,凡是賣商鋪來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,9成以上運(yùn)作不好,有個(gè)別占著天時(shí)地利人和的成功,那是個(gè)例現(xiàn)象。
說(shuō)到這里,大家可能會(huì)說(shuō):講了半天,你講商業(yè)地產(chǎn)只租不售,你有錢有資金管道,我們規(guī)模小,但也想做,怎么辦呢?我給大家出三招。
1.在購(gòu)物中心旁邊規(guī)劃開(kāi)發(fā)一些住宅。假如總投資5億元,7%的回報(bào)率,住宅賣了2億元,剩下3億元作為租金回收,加起來(lái),回報(bào)率12%,就可以了。
2.如果在一個(gè)核心區(qū),旁邊沒(méi)有地做住宅,那么辦?可以在購(gòu)物中心上面規(guī)劃寫(xiě)字樓或公寓,把上面的部分賣出去,也不要賣商鋪。
3.如果不能做寫(xiě)字樓或公寓,用地性質(zhì)就是商業(yè),那么就把租金回報(bào)率低的大店賣掉,以賣大店的現(xiàn)金流來(lái)平衡回報(bào)率,但不要賣小店鋪,小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的,大店的租金則是非常穩(wěn)定的,幾乎很少增長(zhǎng)。
4做對(duì)程序:招商在前,建設(shè)再后
做購(gòu)物中心的發(fā)展商,9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來(lái),包括萬(wàn)達(dá),不可避免地帶著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思維定式,先做規(guī)劃設(shè)計(jì),建一半甚至建成了再招商,有些主力店來(lái)人,在談判中發(fā)展商處于弱勢(shì),只能被迫接受他們提出的價(jià)格。所以做購(gòu)物中心,非常重要的是做對(duì)程序。一定要先租后建,招商在前,建設(shè)在后?;蛘呓校侯嵉钩绦?,把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的慣性思維顛倒一下,招商在前面。而且招商絕非招一個(gè)主力店的問(wèn)題。做一個(gè)購(gòu)物中心,一般有七、八家主力店,主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一起,這樣才能滿足一站式購(gòu)物的需求,同時(shí)提高大家的比較效益,而且很多大的主力店簽約時(shí)都要求排他性,不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。所以,一定要把程序做對(duì)了,招商在前。
招商在前還有個(gè)明顯的好處,能節(jié)省巨大的投資。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在做購(gòu)物中心,建安包括稅費(fèi)、管理費(fèi)等,不算精裝,平均每平方米3000元左右。為什么這么便宜?就是設(shè)計(jì)階段與進(jìn)駐的各店對(duì)接好,沒(méi)有無(wú)效面積,大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復(fù)計(jì)算好的,所有面積都能產(chǎn)生租金。我們2004年以后建的購(gòu)物中心都是收租面積沒(méi)有無(wú)效面積。而且我們的程序做對(duì)了之后,我們與主力店、次主力店簽好合同,約定拿到質(zhì)檢驗(yàn)收證書(shū)免租三個(gè)月,第91天開(kāi)始計(jì)租,不管他們開(kāi)不開(kāi)業(yè)。做對(duì)程序的好處就是給我們帶來(lái)效益,避免麻煩。
5商業(yè)定位:地址、規(guī)模、主力店都做好基本就成功了
具體到技術(shù)層面而言,商業(yè)定位決定項(xiàng)目的成敗。商業(yè)有兩句名言。一句是“隔街死”,一條街20米寬,一邊火的要命,另一邊死街。還有句話是“一步差三成”,哪怕門挨著門開(kāi)店,但差一步生意就差了三成。這些語(yǔ)言都形容了商業(yè)定位選址的重要性。商業(yè)地產(chǎn)具體到技術(shù)層面,最重要的就是商業(yè)定位。那么,在商業(yè)定位里,注重哪幾個(gè)環(huán)節(jié)呢?
1.定地址:多番考察+了解政府規(guī)劃
選址靠的是真功夫,沒(méi)有教科書(shū),更多要靠經(jīng)驗(yàn),這就是零售人員、物管人員與開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)人員智慧的綜合,絕大部分是經(jīng)驗(yàn)的積累。在選址上,無(wú)論如何不能一次確定,有時(shí)間的話,一年的時(shí)段,最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié),一天的時(shí)間,中午、晚上都看看。還有一點(diǎn)非常重要,看政府規(guī)劃,到任何一個(gè)城市,先了解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃,城市發(fā)展方向。我們?cè)谀喜捻?xiàng)目,頭一個(gè)在八一廣場(chǎng),效益很好,第二個(gè)項(xiàng)目我們?nèi)チ思t谷灘新區(qū)。江西省委省政府、南昌的市委市政府決定在江北發(fā)展一片,為體現(xiàn)他們的決心,他們把市委、市政府、公檢法等所有行政中心都搬過(guò)去,但是他們過(guò)去辦公了,還是有城無(wú)市,人氣不旺。政府希望我們?nèi)プ鲆粋€(gè)購(gòu)物中心,我們規(guī)劃了一個(gè)十幾萬(wàn)平的購(gòu)物中心。一個(gè)十幾萬(wàn)平的購(gòu)物中心要靠十多萬(wàn)人來(lái)支持,那里目前最多有一萬(wàn)人,為什么我敢做呢?因?yàn)橘?gòu)物中心要兩年以后才開(kāi)業(yè),現(xiàn)在房子賣了很多,另外政府配套建設(shè)了兩所好學(xué)校,我相信,我們的購(gòu)物中心一上,就會(huì)促使更多人入住,形成人氣商氣。我看大勢(shì),所以新區(qū)也敢去。
2.定規(guī)模:15萬(wàn)平米是最佳上限
購(gòu)物中心在國(guó)際上有個(gè)理論,10萬(wàn)平米以內(nèi)叫最佳規(guī)模,當(dāng)然這是國(guó)外的理論,英美、澳大利亞,他們的人口比較少,10萬(wàn)平米是他們的上限。按照中國(guó)的國(guó)情和快速發(fā)展的態(tài)勢(shì),我個(gè)人認(rèn)為15萬(wàn)平米是最佳的上限。規(guī)模與效益連在一起,不是越大越好,規(guī)模一大,比較效益就下降了。規(guī)模越大,租金越低。15萬(wàn)平的商業(yè),至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店,超過(guò)20家次主力店來(lái)組合。在中國(guó),零售業(yè)態(tài)沒(méi)有這么豐富,在發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家有50萬(wàn)種商品,中國(guó)目前只有20萬(wàn)種商品。目前在中國(guó),大主力店的發(fā)展可以,1萬(wàn)平以上的超市、建材店好找,但次主力店的發(fā)展相差太遠(yuǎn),1000、2000平的次主力店極其難找。在歐洲,我看到一個(gè)糖果的連鎖店,每一個(gè)店就幾百平方米,但是在一個(gè)購(gòu)物中心里可以開(kāi)4、5個(gè)店,每個(gè)門口開(kāi)一個(gè)。別看小小的糖果,一個(gè)店可以有上千種類的糖果,甜的、咸的、什么口味都有,賣糖果賣出了世界級(jí)的連鎖品牌,每年20多億歐元銷售額。類似這種有特色的次主力店,中國(guó)現(xiàn)在很少。所以,規(guī)模上不宜過(guò)大。
3.定主力店:娛樂(lè)、休閑占比加大
地址、規(guī)模確定好以后,就是主力店、次主力店的問(wèn)題。關(guān)于主力店和次主力店的確定,目前在世界上有一個(gè)趨勢(shì),更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。
我看過(guò)一篇文章,里面有句話說(shuō)“購(gòu)物中心是吃出來(lái)的”。國(guó)際上也有新的理論,叫“四大功能”:第一個(gè)功能是購(gòu)物;第二是休閑;第三是運(yùn)動(dòng);第四是交際。這是世界購(gòu)中心新的理論。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快,鄰里疏于來(lái)往,那么,到購(gòu)物中心去,不僅可以休閑、健身,還可以交友,這種大型綜合性的購(gòu)物中心可以讓人一呆一天,起碼可以玩幾個(gè)小時(shí)。為什么現(xiàn)在的購(gòu)物中心要更多發(fā)展文化娛樂(lè)方面的內(nèi)容,說(shuō)穿了,就是為了增加人們的滯留時(shí)間?,F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心,有一些人只單純地考慮零售賣場(chǎng),而國(guó)外的購(gòu)物中心,有近一半的面積都拿出來(lái)做休閑娛樂(lè)文化健身。我們從自己開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心也有體會(huì),哪一個(gè)購(gòu)物中心的娛樂(lè)、休閑做得好,哪個(gè)購(gòu)物中心就火。
以上講了三個(gè)定位,如果地址、規(guī)模、主力店都做好,從技術(shù)層面上講,這個(gè)購(gòu)物中心就基本成功了。
6搞好設(shè)計(jì):抓住四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)絕不單是設(shè)計(jì)師的責(zé)任,反過(guò)來(lái)說(shuō),單靠設(shè)計(jì)師是做不好購(gòu)物中心的。因?yàn)樵O(shè)計(jì)師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見(jiàn),但做購(gòu)物中心,第一位是租賃人員的責(zé)任。設(shè)計(jì)師,尤其西方國(guó)家培養(yǎng)出來(lái)的設(shè)計(jì)師,他們講個(gè)性、講創(chuàng)新,不考慮投資成本,也不考慮從商業(yè)上是否合理。完全憑設(shè)計(jì)師規(guī)劃購(gòu)物中心風(fēng)險(xiǎn)很大。
商業(yè)設(shè)計(jì)的專業(yè)性要求比住宅設(shè)計(jì)還要高,萬(wàn)達(dá)很牛的一點(diǎn)是有全國(guó)首家獨(dú)立的商業(yè)規(guī)劃研究院,所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]的規(guī)劃設(shè)計(jì)都由他們完成。搞好設(shè)計(jì)有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn):
1.人流動(dòng)線
這是設(shè)計(jì)方面的第一要素。人怎么流動(dòng),就象河一樣,水往低處走,怎么樣讓水流得順暢?不能突然加一個(gè)2%的坡度。我們自己的體會(huì),單一通道是最好的,最多一個(gè)環(huán)路。人在這種路線中,方向感好,容易找到位置。
2.視覺(jué)通透
在國(guó)外做購(gòu)物中心有個(gè)設(shè)計(jì)要求,一眼至少能看到十個(gè)店招??吹皆蕉嗟牡赇佋胶?,能刺激人的購(gòu)買欲。不能搞花里胡哨不實(shí)用的東西。
3.交通體系
卸貨區(qū)要盡量安排在地下,我們現(xiàn)在做購(gòu)物中心,卸貨區(qū)全部安排在地下,為什么呢?人車分流,不和地面爭(zhēng)位置。如果覺(jué)得地下室做卸貨區(qū)要把高度提高有點(diǎn)浪費(fèi),那么可以局部把卸貨區(qū)做高一點(diǎn),其它地方做低一點(diǎn)。如果錢多一點(diǎn),可以都做高。這樣有好處。將來(lái)停車位不夠了,可以加一層低停車場(chǎng),停車位就加了一倍。首先要解決人車分流問(wèn)題。車輛,包括私家車、送貨車,都不要和人在同一層面交叉。
再一個(gè),廁所最好設(shè)在離電梯與扶梯近的位置。這是很小的細(xì)節(jié)問(wèn)題。人有內(nèi)急,一層廁所滿了,可以坐電梯上二層,不能讓人排隊(duì)等候如廁,增加衛(wèi)生清潔的難度。這里面涉及的內(nèi)容很多,不展開(kāi)講了,有很多專業(yè)書(shū)籍,大家可以看。
4.主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
這與一開(kāi)始我講的招商在前建設(shè)在后有很大關(guān)系。不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求,建材超市要求荷載4噸,普通的超市和書(shū)店1噸,做普通的百貨荷載有400、500公斤就夠了。高度,如果做建材超市,至少要8米層高;做生活超市,5米層高就可以了;而做倉(cāng)儲(chǔ)的話,要9米。如果建電影院,至少要10米層高,要考慮將來(lái)使用大銀幕。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求,只有招商在前,與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接,才能掌握好這些東西。做了兩三年,所有業(yè)態(tài)的特點(diǎn)就掌握了,再做就會(huì)很熟悉了,這需要時(shí)間積累。所以,如果不注意主力店的技術(shù)要求,就會(huì)造成浪費(fèi)。
7商業(yè)物管:后期管理是最大難點(diǎn)
購(gòu)物中心的物業(yè)管理是一個(gè)特殊形態(tài)的物業(yè)管理,絕非簡(jiǎn)單的保安、保潔。目前萬(wàn)達(dá)最缺的就是這方面的人才,既懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管的人。我們與上海復(fù)旦大學(xué)、深圳物管學(xué)院簽了一個(gè)協(xié)議,每年定向培養(yǎng)人才。但遠(yuǎn)水解不了近渴,他們畢業(yè)后,還需要五到十年的鍛煉才能真正用得上,不過(guò)作為一個(gè)有長(zhǎng)期目標(biāo)的公司,這種投入還是要做的。
商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開(kāi)業(yè)之后的補(bǔ)充招商調(diào)整,還有機(jī)電、保安、保潔等職責(zé)商業(yè)地產(chǎn)中最大的難點(diǎn)不是商業(yè)定位、不是規(guī)劃設(shè)計(jì)而是后期管理。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,招好商開(kāi)了業(yè),才是挑戰(zhàn)的開(kāi)始,為什么?第一年很可能有部分商家經(jīng)營(yíng)不下去,選擇退出,俗稱“掉鋪”。商戶都有自己的利益,經(jīng)營(yíng)好時(shí),他們可以與開(kāi)發(fā)商共存共榮;一旦經(jīng)營(yíng)不好時(shí),他們根本不與開(kāi)發(fā)商共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),不是關(guān)門停業(yè),就是一走了之。其風(fēng)險(xiǎn)最終還是轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商。如果此時(shí)開(kāi)發(fā)商放任自流,再好的商業(yè)項(xiàng)目也難逃一劫。所以“掉鋪”后選擇什么業(yè)態(tài)的商家重新入駐、選擇哪個(gè)品牌、給他什么樣的租金才是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的重中之重。同一個(gè)商鋪,不同的業(yè)態(tài)、不同的商家來(lái)經(jīng)營(yíng),結(jié)果是不同的。所以,招商是一個(gè)持續(xù)性工作,并不是開(kāi)業(yè)前招好商就行了,商業(yè)招商的火爆不一定證明后期運(yùn)營(yíng)的成功。
8承受壓力:至少要兩年培育期
一般來(lái)講,商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期,最少也要兩年培育期。開(kāi)業(yè)是一個(gè)分水嶺,開(kāi)業(yè)之后麻煩事很多,主力店、業(yè)主、商戶的投訴,機(jī)電的維保,環(huán)保的要求等等,尤其是市場(chǎng)的培育問(wèn)題,前三年不穩(wěn)定,很麻煩。所以,想從事購(gòu)物中心這個(gè)行業(yè),一定要有足夠的心理準(zhǔn)備,一定要有承受壓力的心理準(zhǔn)備,做購(gòu)物中心絕非輕松事。否則為什么全國(guó)只有1%的房地產(chǎn)企業(yè),全世界只有平均不到3%的房地產(chǎn)企業(yè)做購(gòu)物中心呢?我打一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔?,做住宅開(kāi)發(fā)是小學(xué),做寫(xiě)字樓、酒店等是中學(xué),那么做購(gòu)物中心就是大學(xué),是一系列業(yè)態(tài)的集合,而且開(kāi)業(yè)后要迎來(lái)一大堆的問(wèn)題,要有足夠的心理準(zhǔn)備,要渡過(guò)市場(chǎng)培育期,才能迎來(lái)陽(yáng)光坦途。
廣州的天河城,現(xiàn)在成了購(gòu)物中心的典范,開(kāi)業(yè)8年半,租金比最初翻了6倍,看起來(lái)很成功。大多數(shù)人卻不知道,天河城也曾差點(diǎn)死掉,如果不是國(guó)有企業(yè)的話就已經(jīng)死掉了。天河城建設(shè)時(shí),貸款7億元,前三年連續(xù)虧損,租金收不上來(lái),還不了貸款,困難重重。后由廣東省政府出面組織六大公司分擔(dān)出錢還貸,才渡過(guò)了難關(guān)。過(guò)了幾年,培育期過(guò)了,大家認(rèn)可它了,買東西的人也走順腿了。人都是有慣性思維的,去什么地方走順腿了自然就去了,不一定是有目的性的。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn),購(gòu)買行為中只有百分之十幾是目的性購(gòu)買,80%是隨機(jī)購(gòu)買。天河城渡過(guò)難關(guān)之后,才有生意興隆。所以說(shuō),輕輕松松做不了商業(yè)地產(chǎn),沒(méi)有承受壓力的準(zhǔn)備做不了商業(yè)地產(chǎn)。即使有資金、有人才,但是怕麻煩,想瀟灑就不能做商業(yè)地產(chǎn)。